Uppsagd lokal – glöm inte medlingsansökan
Vad är det viktigaste att tänka på om ett lokalhyreskontrakt sägs upp? Tänk på ansökan om medling! Uppmaningen gäller oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd. Det kan vara av avgörande betydelse att hyresgästen ansöker om medling inom två månader. Följande bör hyresgästen ha som huvudregel: så snart en uppsägning skett – oavsett vem som gjort den – skicka en ansökan om medling till hyresnämnden direkt. Det är ingen stridshandling utan endast för att säkerställa sina rättigheter och möjligheter. I den här artikeln beskriver advokat Louise D'Oliwa vad som gäller för uppsägning av lokalhyreskontrakt, för såväl hyresvärden som hyresgästen.


När ett lokalhyresavtal ska sägas upp är det viktigt att uppsägningen är korrekt utformad och innehåller viss information. Beroende på vem som gör uppsägningen och anledningen därtill samt om parterna avtalat bort det indirekta besittningsskyddet eller inte, ska uppsägningen formuleras på olika sätt. Det indirekta besittningsskyddet kan nämligen avtalas bort och i vissa fall är sådana avtal giltiga. I den här artikeln utgår vi från att det rör sig om ett lokalhyresavtal och att det indirekta besittningsskyddet gäller för upplåtelsen. Om det inte är ett lokalhyresavtal eller om man till exempel har avtalat bort det indirekta besittningsskyddet på ett korrekt sätt avser vi att skriva om i en annan artikel. Hyresvärden och hyresgästen refereras till som ”han” eftersom det är så i lagtexten. Den här texten berör inte heller uppsägningar på grund av förverkande.


Uppsägningens utformning
Hyresgästen och hyresvärden eller båda kan säga upp ett hyresavtal. Det kan vara för villkorsändring eller avflyttning. En uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig. Den ska vara ställd till rätt person, vara tydlig och om hyresvärden skickar uppsägningen ska den innehålla information om att hyresgästen ska hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling inom två månader. Uppsägningen ska ske i rätt tid det vill säga med iakttagande av den korrekta uppsägningstiden. Den minsta uppsägningstiden enligt Hyreslagen, 12 kapitlet Jordabalken är tvingande när hyresvärden säger upp avtalet. Uppsägningen ska också tillställas den andra parten på rätt sätt. Förenklat räcker det med att hyresgästen skickar uppsägningen i rekommenderat brev i tid medan hyresvärden måste se till att uppsägningen delges hyresgästen inom rätt tid.


Vill hyresvärden säga upp avtalet ska han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen ska dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Har hyresvärden inte skrivit det, är uppsägningen utan verkan.


Hyresgästen ska alltså hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. Gör inte hyresgästen det, förfaller som huvudregel rätten till ersättning. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt reglerna om det indirekta besittningsskyddet.


Är det hyresgästen som vill säga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, ska han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Gör inte hyresgästen det eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Även vid denna uppsägning gäller att om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt reglerna om det indirekta besittningsskyddet.


Villkorsändring eller avflyttning
Det finns fyra olika uppsägningar med iakttagande av avtalad eller i lagen bestämd uppsägningstid. Det gäller både avtal på bestämd tid och tillsvidareavtal.


1. Hyresvärdens uppsägning för avtalets upphörande och hyresgästens avflyttning.
Den här uppsägningen ska innehålla en formulering om att hyresgästen måste ansöka om medling inom två månader. Det är viktigt att hyresgästen kontrollerar att den lydelsen finns och dessutom ansöker om medling inom den angivna tiden. Uppsägningen innebär att hyresgästen måste flytta men kan ha rätt till skadestånd. En förutsättning för skadestånd är att ansökan om medling gjorts i rätt tid.

2. Hyresgästens uppsägning för avtalets upphörande och egen avflyttning.
Den här uppsägningen innebär att hyresgästen vill och kommer att avflytta.

3. Hyresvärdens uppsägning för avtalets upphörande med begäran om nya villkor.
Även den här uppsägningen ska innehålla en formulering om att hyresgästen måste ansöka om medling inom två månader. Det är viktigt att hyresgästen kontrollerar att den lydelsen finns och dessutom ansöker om medling inom den angivna tiden. Uppsägningen innebär att hyresgästen måste flytta men kan ha rätt till skadestånd. En förutsättning för skadestånd är att ansökan om medling gjorts i rätt tid. Det ska också noteras att en uppsägning för villkorsändring leder till att hyresgästen måste avflytta om man inte kommer överens om nya villkor.

4. Hyresgästens uppsägning för avtalets upphörande med begäran om nya villkor.
För att den här uppsägningen ska bli giltig måste hyresgästen själv inom två månader ansöka om medling. Gör inte hyresgästen det, eller drar hyresgästen tillbaka sin medling, blir uppsägningen utan verkan.


Uppsägningarna 1, 3 och 4 leder till, om parterna inte blir överens om villkoren för en förlängning, att hyresgästen måste flytta. Istället har hyresgästen, enligt reglerna om det indirekta besittningsskyddet, rätt till ersättning för den skada han lider, dock minst en årshyra. Det förutsätter bland annat att hyresvärden inte med framgång kan åberopa en besittningskyddsbrytande grund. Rätten till skadestånd föreligger inte heller om hyran vid förlängningsfallen anses vara marknadsmässig och skälig. Inte heller har hyresgästen rätt till skadestånd om parterna på ett giltigt sätt avtalat bort besittningsskyddet.


Uppsägning enligt punkt 2 ovan medför att avtalet upphör och hyresgästen måste flytta utan ersättning vid hyrestidens slut. Hyresnämnden kan i det fallet inte besluta om uppskov med avflyttningen.


Ansökan om medling
Som beskrivits ovan är det oerhört viktigt för hyresgästen att han inte glömmer bort att ansöka om medling i tid. Det är ingen stridshandling och det rekommenderas att hyresgästen alltid ansöker om medling inom två månader från uppsägningen. Det gäller oavsett om hyresgästen har en god relation med hyresvärden eller inte. Ansökan om medling sker till hyresnämnden.


Uppskov med avflyttning
I vissa fall kan parterna ansöka om uppskov med avflyttning. Även den ansökan sker till hyresnämnden.


Förhandling & tvist
I många fall leder uppsägningar till förlängning av avtalet. Inte sällan behöver parterna hjälp med förhandlingarna. Det förekommer också att parterna i ett hyresförhållande hamnar i tvist. Undertecknads rekommendation är att på ett tidigt stadium kontakta expertis, för att se till att man hanterar uppsägningen och det efterföljande arbetet korrekt.

 

 

Advokat Louise D'Oliwa
Louise D'Oliwa är advokat och specialiserad på kommersiell hyresjuridik och arbetsrätt. Louise företräder både företag och privatpersoner. Louise är advokat sedan 2008 och föreläser ofta inom juridik. Advokat D'Oliwa är även författare till juridisk litteratur och skriver analyser av domar för andra advokater och praktiker. Louise har en gedigen erfarenhet av handläggning av ärenden i hyresnämnden och av domstolsprocesser. Advokat D'Oliwa har klienter över stora delar av Sverige. Rekommendationen från Louise är att på ett tidigt stadium kontakta en advokat, i syfte att göra rätt från början. Som medlem i Frisörföretagarna kan du kontakta vår rådgivning om du behöver stöd och råd i hyresärenden.